Faiz indirimlerinin etkisiyle 2025 yılına güçlü bir başlangıç yapan Türkiye konut piyasası yıl sonuna doğru ivme kaybetti. Nominal ev fiyatları artmaya devam ederken, reel fiyatlar geçtiğimiz yıl fiilen sabit kaldı ve ülke çapındaki satışlar Ekim ve Kasım aylarında keskin bir düşüş yaşadı. Yüksek mortgage oranları, zayıflayan satın alma gücü ve ekonomik belirsizlik, hem ev sahibi hem de yatırımcıları bekle-gör moduna itti. Anlamlı bir toparlanma beklentileri, daha derin faiz indirimlerine ve artan satın alınabilirliğe bağlı olarak artık büyük ölçüde 2026'ya ertelendi.
Yüksek nominal kazançlara rağmen gerçek konut fiyatları yatay seyrediyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi'ne göre, konut fiyatları Kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %31,04 arttı. Ancak enflasyona göre ayarlandığında reel fiyat artışı sadece %0,3 oldu; bu da ülke genelinde konut fiyatlarının geçtiğimiz yıl sadece gerçek değerini koruduğunu gösteriyor.
Aylık bazda endeks Kasım ayında %2,67 arttı. Yıllık nominal kazançlar İstanbul'da %31,7'ye, Ankara'da %37,9'a, İzmir'de ise %31,6'ya ulaştı. Bölgesel olarak en güçlü yıllık fiyat artışları Türkiye'nin doğu bölgelerinde kaydedilirken, en zayıf fiyat artışı ise Hatay-Kahramanmaraş-Osmaniye bölgesinde görüldü.
Konut satışları son çeyrekte ivme kaybetti
Ülke çapındaki ev satışları Kasım ayında yıllık %7,8 düşüşle 141.100 adede gerileyerek yıl sonuna doğru belirgin bir yavaşlamaya işaret etti. En fazla işlem İstanbul, Ankara ve İzmir'de gerçekleşirken, Ardahan, Bayburt ve Artvin en düşük satış hacmini kaydetti.
İpotekli ev satışları yıllık %1,4 düşüşle 21.499 adede gerileyerek toplam işlemlerin %15,2'sini oluşturdu. Bunlardan 5.483'ü ilk elden konut alımıydı. Diğer satış kategorileri ise yıllık %8,8 oranında daha keskin bir düşüş kaydetti.
Zayıf son çeyreğe rağmen Ocak-Kasım dönemindeki kümülatif satışlar güçlü kalmayı sürdürdü. Toplam işlemler yıllık %13,3 artışla 1,43 milyon adede yükselirken, ipotekli satışlar %53,5 arttı. Yine de veriler bu büyümenin büyük kısmının yılın ilk yarısında ön yüklemeli olduğunu gösteriyor.
Faiz indirimlerinin erken desteği kısa ömürlü oldu
TCMB'nin ilk faiz indirimleri, 2025 yılı başında konut talebinde keskin bir toparlanmaya yol açtı. Ocak ayında toplam konut satışları, ipotekli işlemlerdeki %182,8'lik artışın etkisiyle yaklaşık %40 arttı. Şubat ayında da benzer bir tablo görüldü.
Ancak siyasi belirsizliğin artması ve daha fazla faiz indiriminin hızı ve sürdürülebilirliği konusunda şüphelerin ortaya çıkmasıyla Mart ayından itibaren ivme azaldı. Yaza gelindiğinde yavaşlama daha belirgin hale geldi ve Ekim ayında satışlar yıllık bazda negatife döndü. Kasım ayı üst üste ikinci daralma ayı oldu.
2026 görünümü daha derin faiz indirimlerine bağlı
Piyasa 2026'ya girerken yüksek nominal fiyatlar, zayıf reel gelirler ve hala yüksek olan ipotek faizleri nedeniyle kısıtlanmaya devam ediyor. Piyasa katılımcıları, faiz oranı politikasını giderek gelecek yılki canlanmanın temel belirleyicisi olarak görüyor.
Beklentiler, konut kredisi faiz oranlarının aylık %2'nin altına düşmesi ve bunun da talebi yeniden canlandırması yönünde yoğunlaşıyor. Analistler, ilk toparlanmanın muhtemelen ilk kez alıcılar tarafından değil, finansman maliyetleri hafiflediğinde fiyatların hızla yükselebileceği korkusuyla hareket eden orta ve üst gelirli yatırımcılar tarafından sağlanacağını belirtiyor.
Bir başka potansiyel katalizör ise altından kaynaklanan “zenginlik etkisidir”. 2025 yılında altın fiyatlarında yaşanan güçlü yükselişin ardından yükselişin zirveye ulaştığı algısı, bazı yatırımcıların değerli metallerden gayrimenkule yönelmesine neden olabilir.
Bölgesel farklılıklar artacak
Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bölgesel farklılıkların daha da derinleşmesi bekleniyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük metropol bölgelerde talebin canlanması halinde daha güçlü fiyat artışları görülmesi muhtemelken, şehir dışında düşük kaliteli konut stokunun satışları zayıf kalabilir.
Analistler, fiyatların 2023-2024'te keskin bir şekilde arttığı Anadolu bölgelerinde “yorgunluk” konusunda uyarıyor ve nominal kazanımların 2026'da muhtemelen sınırlı olacağı uyarısında bulunuyor. Buna karşılık, sürekli göç alan üniversite kentleri, sanayi merkezleri ve şehirlerin daha fazla direnç göstermesi bekleniyor.
Bu arada, yavaşlayan kira artışı ve azalan kira getirileri, nakit akışı yaratan bir yatırım olarak konutun çekiciliğini azaltıyor. Getiriler sıkıştıkça spekülatif talep sınırlı kalabilir ve bu da piyasanın büyük bölümünde temkinli, bekle ve gör yaklaşımını güçlendirebilir.
Yazan: Naki Bakir, DUNYA DAILY
PA Türkiye, Türkiye gözlemcilerini farklı görüş ve görüşlerle bilgilendirmeyi amaçlamaktadır. Sitemizde yer alan yazılar mutlaka yayın kurulumuzun görüşünü temsil etmeyebilir veya onay anlamına gelmeyebilir.
İngilizce YouTube kanalımızı takip edin (REAL TURKEY):
https://www.youtube.com/channel/UCKpFJB4GFiNkhmpVZQ_d9Rg
Twitter'da: @AtillaEng
Facebook: Gerçek Türkiye Kanalı — https://www.facebook.com/realturkeychannel/
Yorumlar kapalı.