Türkiye'de konut satın alınabilirliği konusunda yaygın bir kriz algısına rağmen, küresel karşılaştırmalar İstanbul'un nispeten ucuz kaldığını gösteriyor. Ancak zayıf gelir dağılımı ve bozuk finansman sistemi, nüfusun büyük kesimleri için ev sahibi olmayı giderek daha da erişilemez hale getiriyor.
İstanbul Dünya Standartlarına Göre Ucuz Kalmaya Devam Ediyor
Türkiye'de artan konut fiyatlarına ilişkin tartışmalar çoğu zaman kritik bir gerçeği gözden kaçırıyor: Küresel anlamda İstanbul pahalı bir emlak piyasası değil.
Uluslararası verilere göre metrekare fiyatı kabaca şöyle:
- Tel Aviv: 14.800 dolar
- Paris: 11.000 dolar
- Amsterdam: 11.000 Dolar
- Londra: 9.800 dolar
- İstanbul: ~1.700$
Gelişmekte olan piyasalarla karşılaştırıldığında bile İstanbul daha alt sıralarda yer alıyor. São Paulo ve Buenos Aires gibi şehirler metrekare başına 2.000 doları aşarken, Sofya ve Belgrad gibi bölgesel başkentler de daha yüksek fiyatlar talep ediyor.
Bu, İstanbul konut piyasasının mutlak anlamda aşırı fiyatlanmadığını, nispeten düşük değerlendiğini gösteriyor.
Gerçek Sorun: Gelir ve Erişim
Konut maliyetleri gelirle karşılaştırıldığında karşılanabilirlik krizi açıkça ortaya çıkıyor.
Bir metrekare konut satın almak için gereken ay sayısı daha derindeki sorunu ortaya çıkarıyor:
- New York: 0,92 ay
- Paris: 3,35 ay
- Tel Aviv: 4,25 ay
- İstanbul: 1,35 ay
İstanbul bu metrikte birçok küresel şehirden daha uygun fiyatlı görünse de, gelirin eşitsiz dağılımı, nüfusun büyük bir kısmının bu eşiği hâlâ karşılayamadığı anlamına geliyor.
Dolayısıyla sorun yalnızca fiyat seviyeleri değil, gelir ve finansmana erişimdir.
Ev Sahipliği Oranları Yapısal Zayıflığa İşaret Ediyor
Türkiye'nin ev sahibi olma oranı %56 ile Avrupa'nın en alt sıralarında yer alıyor.
Karşılaştırıldığında:
- Arnavutluk: %96
- Romanya: %94
- Slovakya: %93
- Hırvatistan: %91
Almanya, Avusturya ve İsviçre gibi ülkelerde de sahiplik oranları daha düşük ancak bunlar, Türkiye'de olmayan gelişmiş kiralama sistemleriyle destekleniyor.
Bu durum basit bir fiyatlandırma sorunundan ziyade daha derin bir yapısal konut sorununa işaret etmektedir.
Mortgage Piyasası Dağılımı
Krizin en açık göstergelerinden biri ipoteğe dayalı konut satışlarındaki çöküştür.
Şubat 2026 itibarıyla ipotek satışları toplam işlemlerin yalnızca %20'sini oluşturuyordu; bu oran 2013'teki %42'nin üzerindeydi.
Bu keskin düşüş, uzun vadeli finansmana erişimin kötüleşmesi nedeniyle orta sınıfın konut piyasasından giderek daha fazla dışlandığını gösteriyor.
Güvenli Liman Talebi Piyasayı Bozuyor
Günümüzün konut talebi artık ilk kez alıcılar tarafından değil, mevcut varlık sahipleri tarafından yönlendiriliyor.
Ekonomik belirsizlik ortamında yatırımcılar sermayeyi geleneksel güvenli liman olarak gayrimenkule yeniden tahsis ediyor. Bu eğilim, belirli segmentlerdeki fiyat baskısını güçlendirirken erişilebilirliği iyileştirme konusunda çok az şey yapıyor.
Finansal Sistem Reformu İhtiyacı
Sorunun temelinde Türkiye'nin köhne bankacılık modeli yatıyor.
Mevcut “oluştur ve tut” sistemi, bankaları ipotek kredilerini bilançolarında tutmaya zorlayarak uzun vadeli kredi verme yeteneklerini sınırlıyor.
Uzmanlar, Türkiye'nin ipotekli konut kredilerinin menkul kıymetleştirildiği ve sermaye piyasalarına satıldığı bir “yarat ve dağıt” modeline geçmesi gerektiğini savunuyor.
Böyle bir değişim:
- Kredi kullanılabilirliğini genişletin
- Daha uzun vadeli (20-30 yıl) ipoteklerin etkinleştirilmesi
- Banka bilançoları üzerindeki baskıyı azaltın
Bu dönüşüm olmadan konut satın alınabilirlik krizini çözmek zor olmaya devam edecek.
Sonuç: Fiyatlandırma Değil Sistemik Bir Kriz
Veriler, İstanbul'un dünya standartlarına göre pahalı bir konut piyasası olmadığını açıkça gösteriyor.
Ancak gelir eşitsizliği, krediye sınırlı erişim ve finansal sistemdeki yapısal eksiklikler toplumun geniş kesimlerinin ev sahibi olmasını engelliyor.
Türkiye'nin konut sorunu öncelikle yüksek fiyatlarla değil, bozuk erişim sistemiyle de ilgili.
Yazan: Samet Sakal, Şehir Plancısı
Yorumlar kapalı.